2010年，甲因房地產開發向乙借款，甲是房地產開發公司的法定代表人，乙是小額貸款公司的經營者，借款金額600萬元，乙要求甲提供抵押，甲就以位于呼和浩特市鼓樓立交橋南側自己所有的獨立的三層樓1200平方米房屋作為抵押，當時價值在3600萬元以上。

此家小額貸款公司的做法不是去辦理抵押登記，而是要求借貸者簽訂房屋買賣合同，價款就是所借的金額。等還完款以后，再將買賣合同銷毀。由于多次在此家小貸公司借款，甲就與乙簽訂了《房屋買賣合同》。

2012年由于甲的資金鏈斷裂，無力償還乙的借款。乙向呼和浩特中級人民法院起訴，要求甲立即辦理產權過戶并交付房屋。

此案，從表面來看是一個房屋買賣合同糾紛，但是簽定《房屋地產買賣合同》時，該位置的商品房價格基本上在5000元左右，而交易的標的是商鋪，同地段維多利在售商鋪價格在5萬元以上，而本案交易的標的物為獨棟的商業房，價格應比維多利商鋪的價格還高。所以，由此可以斷定，雙方簽訂的《房屋買賣合同》并非雙方真實意見表示。人民法院審理該案應當認定此案的性質與房屋買的性質不同，要求原告按借貸關系起訴。

《最高人民法院關于審理民間借貸案件適用法律若干問題的規定》第二十四條 當事人以簽訂買賣合同作為民間借貸合同的擔保，借款到期后借款人不能還款，出借人請求履行買賣合同的，人民法院應當按照民間借貸法律關系審理，并向當事人釋明變更訴訟請求。當事人拒絕變更的，人民法院裁定駁回起訴。

按照民間借貸法律關系審理做出的判決生效后，借款人不履行生效判決確定的金錢債務，出借人可以申請拍賣買賣合同標的物，以償還債務。就拍賣所得的價款與應償還借款本息之間的差額，借款人或者出借人有權主張返還或補償。

一審結果：

呼和浩特市中級法院認為，雙方當事人都是完全民事行為能力的人，且《房屋買賣合同》是雙方本人簽字，如果甲沒有依法在一年內對《房屋買賣合同》行使撤銷權，就是認可該合同的法律效力?；诖?，呼和浩特市中級人民法院支持了乙的訴訟請求。判決甲立即交付房屋，配合辦理產權過戶。

二審結果：

 一審宣判后，原告不服，提起上訴。

二審法院經過審理，認為《商品房買賣合同》交易的標的物明顯與市場價格差距巨大，支持了甲的代理人本案屬于借貸關系、而不是買賣關系的觀點。內蒙古高級人民法院認為，該案事實不清，適用法律錯誤，將該案發回重案。

發回重審結果：

發回重審的過程中，呼和浩特市中級人民法院重新重建了合議庭，合議庭結合本案的事實與法律規定，認為本案屬于民間借貸法律關系，依法行使釋明權，詢問原告是否按民間借貸變更訴訟請求，原告當庭表示拒絕。

法院判決認為，本案屬于民間借貸的法律關系，駁回了原告的訴訟請求。

原告不服，向內蒙古高級人民法院提起上訴，二審駁回上訴維持原判決。

一、名為買賣、實為借貸案件如何處理

在本案中，交易的標的物與市場價格差距巨大，是二審法院發回重審和發回后一審支持甲的重要原因，如果差額不是特別大，很有可能就會被法院支持。

該案告訴我們，在借貸的過程中，我們一定要留下足夠的證據，能夠證明自己的法律行為到底是一個什么法律行為，這樣才能保護我們的合法權益。

  二、當事人主張的法律關系性質與法院認定的不一致時，法院應當如何處理

最高人民法院《關于民事訴訟證據的若干規定》第三十五條規定：“訴訟過程中，當事人主張的法律關系的性質或者民事行為的效力與人民法院根據案件事實做出的認定不一致的，不受本規定第三十四條規定的限制，人民法院應當告知當事人可以變更訴訟請求?！奔串斒氯酥鲝埖姆申P系性質與人民法院認定的不一致時，應當告知當事人可以變更訴訟請求。在當事人主張的法律關系與法院認定的不一致時，法院應當積極釋明，否則就導致法律程序的錯誤。

在本案中，發回重審法官依法行使了釋明權，原告拒不變更訴訟請求，就會被駁回起訴。

此案結束后，原告又以借貸關系重新提起訴訟，主張返還借款，并按年息24%支付利息。由于雙方沒有借貸合同，最終人民法院判決甲返還借款，并支付同期貸款利息。

一個本來是借貸關系的案件，乙不顧事實與法律規定，提起買賣關系的訴訟，到最后恢復借貸的本來面目，雙方的訴訟一直堅持了四年的時間。這個案件告訴我們，在簽訂合同時一定要慎重，如果合同的性質與實際的事實不相符時，最該做的就是不簽訂這樣的合同，這明顯就是對方在給你挖坑。實在沒有辦法這樣的合同還要簽訂的時候，一定要保留好相關的證據，以證明該案的真實法律關系。(作者：郝鳳軍律師）