《民法典》物權編承繼先法的成功經驗，又順應社會生活的實際需求，對物權制度及規則進行了完善，特別是將農地“三權分置”這一國家改革農地制度的成果進行法律固定，意義非凡。為了敘述方便，以下將“農村集體土地稱作”農地”。

一、三個概念的使用場合

土地承包經營權、土地承包權、土地經營權這三個概念使用的場合和條件是：在農戶親自行使土地承包經營權不流轉土地經營權的情況下，無需使用土地經營權的概念，僅有土地承包經營權的概念；只有在農戶流轉土地經營權的情況下，才有使用土地承包權、土地經營權的必要，土地承包經營權被分成土地承包權和土地經營權，農戶享有其中的土地承包權，受讓權利者享有和行使土地經營權。

二、對土地經營權的定性和定位

對于土地經營權，民法典的設計本意是，在實務中，不同的主體對土地經營權設立時長的實際需求不同，大體可以五年為時間節點，五年以上期限的經過登記可以為物權，五年以下的因期限較短不予登記，僅作債權。

但這并非最佳方案，將土地經營權定性為物權利大于弊。將土地經營權定性為債權，會受到債的相對性限制，有時無法對抗第三人。而定位為物權則可以克服這一弱點。同時，就利用土地經營權融資而言，若土地經營權為債權，那么所設擔保權是債權質權，在設立擔保權方面不夠順暢。

首先，在債權質的設立方面，目前尚無統一的生效要件，以土地經營權出質時，債權質于何時設立，存在疑問。

其次，依現行登記制度，債權質由哪個機構登記尚不清楚。此外，土地經營權作為債權入股與作為物權入股，在財會手續、納稅科目及流程方面，都存在差異。且不宜僅從存續期限的長短、登記與否等角度來作判斷，為物權還是債權。以存續期限長短來決定民事權利是債權還是物權不妥。應當關注物權在個案中的目的及功能，并區分法律設計的物權存續期限與當事人選定的物權存續期限。

此外，以登記與否作為界分物權和債權的準繩也不足以說服人，因為在《民法典》中有些權利雖未登記卻作為物權。但是通過出租/轉包、合同式聯營的方式流轉而形成的土地經營權，被定性和定位為債權，更為妥當。

其一，在合同法領域，租賃合同項下的租賃權是物權化的債權，在除了買賣不破租賃的場合下，都符合債權的平等性、相對性屬性。

其二，在法律適用方面，出租/轉包、合同式聯營適用合同法，而非物權法。（作者：陳海律師）